2016.02.19更新

1 ①破産管財人、②相続財産管理人(多重債務型)、③相続(換価分割)等の案件で、不動産を売却する場合、不動産業者に依頼することになります。
 ①、②は一般媒介契約ですが、③は専任媒介契約で依頼することもあります。
2(1)不動産業者の選定は、①破産管財人の案件の場合には、ア)抵当権者のつながり、イ)破産者のつながり、のいずれかによる引継もあります。
(1)引継がされない限り、私は自分で依頼している不動産業者に依頼しています。引継がされた場合でも、能力的に難ありと判断した場合は、依頼はお断りしています。
3 官報をみて、任意売却専門を「標榜」して、セールスをかけてくる不動産業者もありますが、上記2のア)、イ)以外の業者は、お断りするようにしています。
4(1)不動産業者は、売り側と買い側のそれぞれから委任を受けることが多いですが、売り側から受任した業者が、買い側からも受任する(双方仲介)になることもたまにあります。
(2)私は、物件によっては、売り側にのみ専心する業者に依頼するようにしています。
(3)私が、現地を先に見に行った場合には、不動産登記事項証明書記載以外の物件情報を、口頭あるいは書面で不動産業者に伝えます。
   先日も、現地を見に行ったところ、当該物件への進入路を国から借りていることが分かったので、その旨を伝えました。
5(1)破産管財人(売り側)の不動産業者には、一般的な不動産売買の業務に加えて、
 ⅰ 抵当権者への売出価格の打診、価格の「下げ」交渉の補助
 ⅱ オーバーローンである場合、抵当権者間の受戻額交渉の補助
 を行ってもらいます。
(2)(1)について、能力的に難があれば、上記2ア)イ)の不動産業者はお断りしています。
6(1)私が依頼する業者は、
 A 地区毎に1名。3地区で計3社。
 B Aの3地区以外の地域で計2社。
 の合計5社あります。
(2)不動産の価格が低い地域については、同一業者に依頼しています。
7 不動産業者の査定書には、①価格、②価格の根拠(売却事例等)、③売出価格の提案、④公図・建物図面・住宅地図、が掲載されていますが、⑤写真の添附、がされていることも要求しています。
8(1)査定書を確認すると、抵当権者の売出価格(内部の査定資料)との「乖離」の程度が分かるため、売却に至るまでに要する期間も予測することができます。
(2)上記5のとおり、抵当権者の売出価格を下げる交渉力(独自の、あるいは破産管財人の交渉の補助としての)も、不動産業者に要求しています。
(3)先日は、上記5のⅰ、ⅱについて、2つの不動産業者にそれぞれ分担してもらい、売り側の仲介手数料を「分かれ」にしてもらったこともありました。
(4)また、破産者のつながりで担当していた不動産業者が、既に一定の売却実績を上げていたため(全約60区画中約20区画が売却済になっていた)、引続き担当をお願いすることにしましたが、上記5のような役割までは経験がないということでしたので、売り側の仲介手数料を「分かれ」にしてもらって、経験のある業者と共同で、残りの区画の売却を担当してもらった、ということもあります。
9(1)任意売却をメインにしている不動産業者は、抵当権者の特性を把握していますので、抵当権者間の受戻額算出の補助業務についても、その勘所を押さえてくれています。
(2)受戻額の交渉について、不動産業者の意見を参考にして進めることも多いです。
10 抵当権者がサービサーである場合、既に抵当権者が依頼した不動産業者が売却活動をしている場合が多いですが、この場合、売出価格は既に交渉済であるため、相場と抵当権者の希望額との「乖離」を確認するのは容易です。
11 先日の協議会で話す時間が少なかったため、概要をまとめてみました。

投稿者: 北薗法律事務所

2016.02.11更新

1 現在、成年後見人に選任されている案件で、成年被後見人(本人)の自宅の売却を検討しています。
2 一般に、本人が施設に入居していて今後も自宅に戻る予定が無く、推定相続人が兄弟または甥や姪のみというとき、成年後見人として、本人の自宅の売却を検討する場合があります。
3 なお、成年被後見人(本人)が所有する自宅不動産の売却には、裁判所の許可が必要です。
4 従前、成年後見人に選任されていた別の案件で、裁判所の許可を得て、本人の自宅の売却を行おうとしたところ、本人が亡くなってしまう(相続開始)ということがありました。
  自宅売却の手続として、県外に点在する多数の相続人の実印及び印鑑証明書の取付けを行うことになりました。

投稿者: 北薗法律事務所