2015.02.17更新

1 任意売却の目的不動産に、当該不動産を使用する賃借人がいる場合、新たに貸主となる買主側に、売買契約に伴う条件(承継する賃貸借契約の内容等)を説明することになります。
2 破産管財人が、破産財団に属する不動産を任意売却する際には、破産管財人がこれらの説明についての責任を負わない条項を、売買契約に入れておきます。
3 賃貸借契約の内容等とは、主に、①賃料額、②賃料の支払時期、③滞納状況、です。
4(1)原則として、未払い賃料債権は、契約事項として、買主(新たな貸主)に譲渡しませんが、譲渡することもあります。
 (2)不動産の売却にあたり、賃料未払いのある借主に対して、「破産管財人が賃料の未払いを理由に賃貸借契約を解除することはないが、破産管財人が未払い賃料債権を買主に譲渡した場合に、買主(新たな貸主)が、賃貸借契約の介助を選択することもある」と警告することがあります。この警告で、未払い賃料の回収率が上がる場合もあります。
5 買主(新たな貸主)も、賃料を滞納する不良賃貸人は追いだしたいと考えるため、未払い賃料債権を譲り受けたいと希望することが多いです。賃料の未払いによる解除警告を揺さぶりの材料として、購入後の賃料未払いを防ぎたいと考えているのです。
6.ところで、賃借人が駐車場の場合、駐車場としての土地の賃貸借契約には、借地借家法の適用がありません。破産管財人が任意売却した後、買主(新たな賃貸人)がすぐに解除の申し入れをすると、賃借人から、破産管財人や裁判所へのクレーム(法的有意性はともかくとして)がされることが懸念されます。
7.そこで、売買契約に伴う条件として、買主(新たな貸主)が、購入後一定期間は解除申入れをしない旨を定めることを検討したが、この点に関し、裁判所に指示を伺ったところ、裁判所の結論も一定期間を設ける事、その期間の長さについて、当職とほぼ同じでした。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.02.06更新

1.遺産整理の案件で、不動産の売却支援業務をしています。
2.また、成年後見人に選任されている案件では、被後見人の自宅以外の不動産についても、裁判所と相談しながら売却しています。
3.いずれも、本年の不動産譲渡税の申告があるので、申告準備も含めて、税理士とも相談をしながら進めています。
4.私は、①破産管財人、②相続財産管理人、③不在者財産管理人、④清算人、に選任されている案件でも、代理人ではなく実質上の本人として不動産を売却することが多いです。

投稿者: 北薗法律事務所