2013.08.26更新

1 貸主(甲)と借主(乙)の賃貸借契約とします。

  不動産には、甲を債務者として、Aの抵当権登記が設定されている
  とします。

2 債権者Aは、甲の乙に対する賃料債権の差押をすることが可能で
  す。

3 Aは、判決によらず、抵当権者であることで、「物上代位による差押」
  をします。

4 甲が破産手続中で、乙が甲の破産管財人Bに賃料を支払っている
  という状況でも、Aの差押は可能です。

 ① 乙としては、甲に支払いをしていたのに、その後、B、あるいは、
   Aと、支払先が変わることになります。

 ② 破産管財人Bは、乙より、賃料をAに支払ってよいか、確認の
   ため、連絡があることがあります。

7 実際何度か、私はBの立場になっており、乙より、Aに支払をして
  よりかの打診を受けたことがあります。

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.23更新

1 貸主(甲)と借主(乙)の賃貸借契約とします。

2 乙はAに、借主の地位を譲渡する場合、
  甲の承諾がなければ、甲・乙の賃貸借契約の解除事由に
  なります。

3 甲の承諾が得られない場合の対策ですが、
  貸主の承諾に代わる裁判所の許可(いわゆる、代諾許可)
  の制度は、借家の場合はありません。

4 乙に代わってAが借りることについて
 (1) 賃借権の『譲渡』にあたるかは、いろいろなケースで、
   裁判上問題になっています。
 (2) また、仮に『譲渡』になったとしても、解除できるか否か、
   いわゆる信頼関係の破壊、即ち「背信性」の理論で問題
   になります。

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.20更新

1 貸主(甲)と借主(乙)の賃貸借契約とします。

2 不動産の競売において、Aが落札し、不動産の所有権者
  はAに変わりました。

3 建物賃貸借では、乙は対抗関係において、競売申立を
  した抵当権者Bに劣後することが多いです。

4 そうなると、明渡し期間(6か月)は与えられますが、乙に
  は明渡義務が発生します。

5 乙が明渡しをしない場合、判決による強制執行ではなく、
  引渡命令による引渡執行 がされることになります。

6 平成16年4月1日に、乙が既に賃貸借契約に基づいて
  使用していた場合は、旧法の「短期賃貸借」の規定が適
  用されます。

7 この場合、「賃貸借の期間」や「敷金」の処理は複雑です。

  執行裁判所がどう判断しているかは、「物件明細書」を分
  析すると判明します。

8 敷金は、一般的な売却とは異なり、必ず新所有者に引き
  継がれるわけではないため、敷金の引継をされたかどうか
  の相談を受けることがよくあります。

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.19更新

1 貸主(甲)と借主(乙)の賃貸借契約とします。

2 甲が不動産をAに売却したとします。

3 不動産の売却時点で、乙の未払の賃料がある場合に、
  Aがその未払賃料を乙に請求するには、乙に不動産登記事項
  証明書を送付して所有者が交代したことを立証しただけでは足
  りません。

4 甲が、Aに対して未払賃料請求権を債権譲渡した旨の通知書
  を乙に送付しないと、Aは乙に未払賃料を請求することはでき
  ません。

5 賃貸借契約の貸主の地位は新所有者に承継されますが、
  改めて、新規の賃貸借契約書を乙と作成する新所有者も
  多いです。

6 改めて契約書を作成する場合に、従前の契約書の内容を変
  更した契約書案を持参して、作成を求める新所有者の方も
  多く、借主(乙)の方ににどのように対処すべきか、と相談を
  うけることも少なくありません。

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.16更新

1 貸主(甲)と借主(乙)の、土地の賃貸借契約とします。

2 ① 乙が死亡し、
  ② 乙の相続人は、A、Bとします。

3 甲の請求権
  (1) 甲の賃料請求権は、A・B各2分の1ずつの分割請求権
      となるか
  (2) ア A,Bもともに居住していた場合
     イ Aのみが居住していた場合
     とでは取扱いが異なるか
  (3) 性質上、不可分債務であるので、甲は、A・B双方に請求
     ができる、という考え方が一般的です。

4 契約解除の不可分性との関係も、検討する必要があります。
 

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.15更新

1 貸主(甲)と借主(乙)の賃貸借契約とします。

2 ① 甲が死亡し、
  ② 甲の子A・Bが相続人です。

3 子A・B間の遺産分割協議によってAが当該不動産を取得
  したとしても、遺産分割時までの賃料については、Bが2分
  の1を取得するのが原則です(判例)。

4 遺産分割協議の際に、
   公租公課の負担 と 賃料の取得者
  について合わせて協議が成立すれば、その協議の内容に
  よることになります。

5 乙は、甲の相続人が誰か、即ち、A・Bのどちらか、
  A・Bの協議の内容についてを照会・調査する必要はなく、
  供託者を「甲の相続人」として、賃料の供託をすることが
  できます。

6 Aは、甲の相続人であることを立証する戸籍を提出すれば、
  相続分(即ち、2分の1)の供託金の還付がうけられます。
  訴訟手続きを必要としません。

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.09更新

1 収益執行は賃料の差押であるので、賃借人の保証人へ請求をする
  ことはできません。

2 賃借人が負担する「原状回復費用」は、原状回復後、費用として
  支出しない場合は、配当にあてることができず、終了時に所有者に
  返還することになります。
  よって、そもそも、「原状回復費用」を
    管理人が請求してよいか / 所有者が請求するか
  という点を検討する必要があります。

3 賃料の増減額については、
   (ア)抵当権者 (イ)所有者  の各同意
   (ウ)執行裁判所の許可
 が必要です。

4 未払賃料請求の訴訟を提起する場合は、以下の点を注意する
  必要があります。
 ① 原告の表示方法 (法定訴訟担当)
    別紙担保不動産収益執行事件物件目録記載の不動産に
    対する津地方裁判所平成20年(ケ)第○○○号事件
    管理人 弁護士 北薗 太


 ② 請求の原因、事実として記載する必要があること
   ア 賃貸借
   イ 未払賃料
   ウ 管理人選任
   エ 抵当権の被担保債権の弁済期が到来し、未払賃料が、
     右弁済期以降のものであること

投稿者: 北薗法律事務所

2013.08.03更新

1 権利証のない事案(清算人)での売却について
  本人確認情報でなく、「事前通知」の方法で登記を
  してみることにしました。

2 法務局から自宅宛てに
  「本人限定受取郵便物(特例型)到着のお知らせ B」が
  来ました。
  
 
  記載内容は次の通りでした。
  (記載内容)
  あなた様あてに本人限定受取郵便物(特例型)が○○郵便局に
  到着しています。
  ご本人様のご在宅日・時間帯に、上記のご住所へ配達に伺います
  のでお手数ですが下記連絡先まで電話又はFAXにてご連絡ください。

3 やはり、「本人確認情報」の方が費用面はともかく手間がかからないと
  思いました。

投稿者: 北薗法律事務所