2012.09.05更新

1 住宅ローンのある不動産について、事業をしていた身内に頼まれて物上保証
  をしていたところ(抵当権担保のみで保証人にはならなっていない)、身内が
  倒産した、という相談を、何回か受けたことがあります。

  住宅ローン以外の抵当権(物上保証)を抹消できないか、という相談になりま
  す。

2 住宅ローンは遅滞せずに支払いをしている場合、支払いをすると後順位の物
  上保証の回収額は増加することになります。

3 たとえば、1000万円の価値の不動産で、住宅ローンの残りが500万円であ
  ったとすると、競売になって1000万円で落札されると、後順位は500万円の
  配当になります(但し、執行費用のことは考慮に入れていません)。

  ところが、住宅ローンの残りが400万円まで減少して、不動産の価値が950
  万円の場合は、後順位は、550万円の配当になります。

4 3のケースは、二番抵当権者に余剰がある場合ですが、現時点では、一番
  抵当権(住宅ローン)だけでオーバーローンになっている場合も多いです。

5 4のようなケースでも、住宅ローンの支払が終了すると、二番抵当権者による
  競売のリスクがあることになります。

6 抵当権者がサービサーの場合は、柔軟に対応していただけることが多いと
  思います。

投稿者: 北薗法律事務所