2012.07.14更新

1. 今週、大阪で不動産の決済をした。

2. 三重県では、不動産仲介業者が「売」「買」別々になることは多いが、司法書士が「売」「買」別々になることはほとんどない。

3. ところが、司法書士も「売」「買」別々であった。
「買」側はローンなしの現金払であったが、別々であり、「売」側の司法書士の先生に関西は別々が多いのですかと聞いたら、別々が原則ということであった。

4. 私は、司法書士は、買主側に選定は任し、私に、選定を任せてもらったら、地区毎にいつも依頼している先生に売・買両方をやっていただいている。

投稿者: 北薗法律事務所

2012.07.14更新

1. 今週、期間入札中の不動産の任意売却をした。

2. 破産管財人に就任時に既に不動産が競売中ということは、よくあることである。

3. この場合でも、開札日まで2ヶ月あれば、買手さえみつければ、任意売却は諦めない。

4. 裁判所の評価書が出ていれば、不動産の評価も公的に明らかにされているので、入札によるデメリットを説明して任意売却に応じるように債権者を説得をしている。

5. 今月の入札通知は9月開札分であるが、今週、新規の購入希望者に案内をして、まだ、任意売却は諦めていない。

6. 評価書が出ても売出価格を下げない金融機関もあり、その場合は、任意売却は断念することになる。

7. 任意売却に弁護士と関与するのは、破産管財人として売主の場合が多いが、買主側として a 抵当権 b 売主側と価格交渉をすることもある。

8. 現在、(1)買主側の代理人としての破産管財人と交渉しているもの(無担保のため) (2)抵当者と交渉しているもの(有担保)がある。

投稿者: 北薗法律事務所

2012.07.14更新

一、遺言作成の相談にあたっては、

1. 目的、動機・・「付言事項」が必要か、「付言事項」を希望するか

2. 遺産の内容
  ① 不動産については名寄せ帳の有無、不動産謄本
  ② その他の財産メモ

3. 相続人、被相続人との関係、法定相続分

4. 遺言の内容、遺産の取得者

5. 特別受益、寄与分・・付言事項として記載が必要か

6. 遺言の内容が遺留分を侵害するか

7. 先行遺言の有無
等をお尋ねしています。

二、
先日は遺言の書き方の質問がありましたので主として、内容を聴取して自筆証書遺言、公正証書遺言のことを説明しました。
結局、遺言書作成の受任にまでは到りませんでした。

投稿者: 北薗法律事務所

2012.07.07更新

1. 相続人事件を受任した場合、「被相続人」の「死亡時分」に「推定」が入っていないかを確認するようにしている。

2. 「推定」が入っている場合は、その原因を確認し、不動産の売却にあたっては、いわゆる「精神的瑕疵物件」であるか否かを推定相続人から聴取するようにしている。

3. 「精神的瑕疵物件」のとらえ方については、不動産業者にとっては、いろいろな質問のパターンがある。

4. 3.の質問を受けると回答は売買契約の内容になる場合もあるので、詳しく調査するようにしている。

投稿者: 北薗法律事務所

2012.07.07更新

1. 先日、不動産業者より破産費用について不動産の代金の1%ないし3%の貸付と引換に任意売却の受注を目指すFAXが送られてきた。

2. 任意売却ができれば、仲介手数料の支払をうけて回収するという仕組である。貸金は破産債権として回収できなくても利益は回収できるという仕組である。

3. 予納金を貸付けて担保設定をしている不動産業者の事案もある。結局、不動産業者が仲介をして抵当権の判付料は「0」という処理になったこともある。

4. 私は、相続財産管理人の費用の予納はなし、任意売却できたら報酬をその代金の一部から受領して下さいとの打診を抵当権者より受けた。

5. 任意売却が不成立の場合は、報酬は「0」であり、完全成功型である。

6. そこで不動産業者に売却の可能性を打診したところ、売却の可能性はあるとのことであったので引き受けた。

7. 今週、任意売却が終了し、報酬は確保できるようになった。

投稿者: 北薗法律事務所