2015.11.10更新

1.駐車場内での交通事故事案(過失割合に争いあり)について、示談が成立しました。
2.同じく駐車場内の交通事故(過失割合に争いあり)で、現在裁判所に訴訟係属している事案もあります。この事案では、原因調査レポートに事故現場の写真も添付されていましたが、念のため現場を確認しに行きました。
3.他に、交通事故により高次機能障害を負った事案で、1件は裁判所に訴訟係属しており、1件は後遺障害の等級認定申請のためにADL(日常生活動作)検査表を作成しています。
4.また、交通事故により神経症状を負った事案では、1件は後遺障害等級14級の認定をうけて訴訟を提起し、1件は後遺障害等級認定非該当の結果に対し、専門家の鑑定書を添えて異議申立てをしています。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.11.03更新

1.後見制度支援信託のため、①本人の収支、②信託する財産の額等について、打合せをし、同制度利用が適当である旨の裁判所に対する報告書に必要な書類等の確認をしました。
2.最近は、後見に関連する仕事が増えてきました。
ここ数日の後見関連の仕事を挙げてみます。
(1)後見開始相当の方が所有する不動産売却の為、後見開始申立に必要な書類と、申立費用等の相談を受けました。
(2)後見人として成立に関与した遺産分割の実行として、代償金の入金を確認し、報告をしました。
(3)後見人として、本人が被った交通事故による損害額の算出をしました。
(4)複数の後見人選任事件について、順次、年1回の裁判所への報告書を作成し、提出しました(時期によっては、毎月のように報告書作成が続くこともあります)。
(5)後見人として、遺産分割の前提の為の遺産調査や、遺産分割案の作成をし、本人以外の相続人へ提案しました。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.09.26更新

1.後見事件等で、受取人が死亡している生命保険契約を目にすることがあります。
2.受取人が死亡した場合は、保険法により、受取人の相続人が保険金受取人となりますので、保険金請求権は、受取人の相続財産とはなりません。
3.つまり、受取人の相続人自身が受取人となるわけですが、あえて、受取人の変更をするかを検討することもあります。
4.被保険者が死亡していることが判明して、受取人を調査したところ、その受取人が被保険者の死亡前に死亡しており、その受取人の相続人は被保険者であるという場合もあります。
5.私はこれまでに、被保険者の相続人の代理人として、また、被保険者の相続財産管理人として、上記4のような場合に関与したことがあります。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.07.13更新

1.従前、相続(遺言)にて不動産を取得し、他の相続人から遺留分減殺請求を受けた際、当時の事情下において、「価額弁償」をして当該不動産を単独所有するという方法を選択しなかった依頼者につき、その後、遺留分減殺請求により共有者となった者から、共有物分割の請求を受けたので、共有物の買取りをして単独所有とすることした、という案件がありました。
2.最近になって、単独所有とした当該不動産につき、第三者からの購入希望があったため、所有者の窓口として契約者・代金のチェックを行い、今後契約時の立会いも行う予定です。
3.結局、上記の事件については、以下のように代理人として関与しました。
①遺留分減殺請求事件の被告の代理人
②共有物分割請求事件の交渉段階における代理人(分割請求訴訟に至らずに解決)
③単独所有となった不動産(もともと単独所有を選択しなかったが、保持の必要性は無く、売却可能であれば売却したかったもの)の、ア)買付申入窓口、イ)購入希望額チェック、ウ)契約書チェック
4.遺産の不動産につき遺産分割未了の状態(遺産共有)の場合、共有物分割請求をすることができず、遺産分割を行うことになります。
 遺産分割の場合、遺産共有の解消方法としては、相続人のうち誰か1人の単独所有にすることが原則です。もっとも、相続開始後、当該不動産を処分することを目的として、相続人の1人に単独所有させる(代償分割)ではなく、複数の相続人による共有とすることもあります。
5.私が代理人となった案件で、最高裁まで係属させて、上記4のように複数の相続人の共有とする遺産分割を行ったものもあります。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.05.29更新

ここ数日間、収益物件の任意売却関連の業務を行いました。
1.被相続人の債権者が、抵当権を設定した被相続人所有の不動産の競売を目的として、相続財産管理人選任申立をした案件です。
2.対象不動産は、収益物件でしたが、所有者(被相続人)の死亡後は新たな入居者を募集していないため、従前の賃貸人の退去によって空室が増加する一方でした。
3.そこで、まずは、
(1)従前の管理会社より、入居者募集時の案内用の鍵を受領し、
(2)本件収益物件を任意売却するための条件を整備するため、必要な業務を無償で行ってくれる新たな不動産管理会社を探し、
(3)同管理会社に、浄化槽等の点検会社を段取りしてもらうよう依頼しました。
4(1)新たな管理会社は、本件収益物件の任意売却によりオーナーとなった方との間で本件不動産の管理契約を締結することができれば、上記(2)(3)の投下労力(時間・費用)を回収することが可能です。
(2)無償で、任意売却のための条件整備の諸業務を引き受けてくれた新たな管理会社には、
私が新オーナーさんに対し、同管理会社と契約をするよう助言するが、契約できない場合には「ごめんなさい」。また、次の案件の際に依頼するから。
   と、説明しました。
5.収益物件の抵当権者が競売の申立をした場合は、執行官に対し、賃貸借契約の契約書等賃料の取り決め状況が分かる書面を送り、早期に①現況調査報告書、②不動産鑑定評価書、が作成・提出されるように手配しておくことにしています。
6.次に、抵当権者との関係では、
(1)まず、不動産業者に対し、投資物件に興味のあるオーナーや、他の不動産業者に対して、入札の検討を促すように依頼します。
(2)そして、入札を実施し、
(3)入札された中の最高価格を提示して、抵当権者と抵当権抹消を了承してほしいと交渉し、了解を得ます。
7.後順位抵当権者がいる場合(売却代金から返済を受けられない者がいる場合)には、
後順位抵当権者との間でも、売却代金から一定の「判付料」を取得させて、抵当権を抹消してもらうという交渉をして、了解を得ることになります。
8.本件では、その他、
(1)任意売却における買主より、売買の決済前に開始する入居者募集のために、本件物件に立ち入りたいとの申し出がありましたので、その承諾をしました。
(2)また、鍵に関しても、①不動産管理会社用の鍵、②マスターキー、がありましたので、マスターキーの引渡し時期の打合せも行いました。
9.上記のような手配・打合せ等を経て、本件収益物件の売買の決済に至りました。
10.決済後、
(1)本件収益物件の入居者の中で、「不安の抗弁権」により、賃料の支払を保留していた方に対し、決済により、新たな所有者(賃貸人)に敷金が引き継がれることとなったため、保留していた賃料も支払うようにと連絡しました。
(2)また、決済前に受領していた本件収益物件の賃料(前払い)を、決済日において日割り計算し、その割付額を、新たな所有者に交付しました。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.04.17更新

1.先日、他事務所からの出向で、私の任意売却決済に同行した修習生から、以下の感想文が提出されました。
【転記】
 4月16日の1日だけですが、北薗法律事務所に出向させていただいた、68期司法修習生の○○と申します。今回は、北薗先生にご一緒させていただいて、不動産の任意売却の決済に立会い、北薗法律事務所の見学までさせていただきました。
 任意売却後の北薗先生との質疑応答では、私が導入修習で学んだことを忘れており、先生を辟易させてしまうこともありました。しかし、先生は、任意売却に関する知識のみならず、経営に関するノウハウまで懇切丁寧に教えて下さいました。しきりに北薗先生が私に対し、「就職が決まらないなら、地元なり弁護士過疎地域なりで独立開業すればいい」旨おっしゃってくれたのは、忘れられない思い出です。
 たった1日でしたが、非常に貴重な経験をさせていただき、ありがとうございました。
2.私がこの日行った質疑応答は、以下のとおりです。
(1)決済の場で行われた各法律行為の指摘(売買、仲介、登記に関する委任等)
(2)不動産仲介の根拠法令
(3)破産管財人が登記義務者として行う任意売却に「登記原因情報」が不要な理由
(4)売却代金の財団組入れの法的根拠
3.決済は、百五銀行の鳥羽支店で行いました。
  事前に、不動産業者が買主に「重要事項の説明」をしていたので、決済手続は30分程度で終了しました。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.04.04更新

1.経過
 H22 事故発生
 H24.3 受任
 H24.4 刑事記録取付け
 H24.9 後遺障害等級認定への異議申立て
 ※医師と2回面談して異議申立書を作成
 H25.6 訴訟提起
 H26.12 和解
2.逸失利益について、認定された後遺障害等級を基準とするものより高い喪失割合での和解成立に至った。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.03.30更新

1.後見人に就任している案件では、被後見人である本人が亡くなられた際、後見人の任務が終了します。管理していた財産を保有する権限も無くなるため、管理財産を本人(被後見人)の相続人に引渡す必要があります。
2.相続人が多数存在する場合や、相続人間で遺産分割に関する対立がある場合、管理財産を誰にどのように財産を引渡すかという判断に困難を伴うことが多いです。
3.遺産分割に関する対立がある場合、成年後見制度の利用が、遺産分割の前哨戦であるという場合も多いです。
4.管理財産の引渡しができない場合に、遺産管理人が選任されるというケースもあります。
5.私は、本人(被後見人)死亡後の管理財産引継未了の案件が、現在3件あります。その内1件は、相続人が10人以上存在する案件、その内1件は、遺産管理人の選任を待っている案件です。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.03.17更新

1.現在、他事務所で弁護修習中の司法修習生が、当事務所に出向してきています。
2.別件で控訴理由書を即日起案してもらっていましたが、民事執行に関する起案がしたいということでしたので、その空き時間に、相続財産管理人に選任されている案件において、相続財産である収益物件(既に競売が開始されているもの)の借主から相談を受けた場合に、賃借人側に助言すべき事項を起案してもらいました。
3.この起案で期待した回答は、
(1)不安の抗弁権(賃料不払を理由とする解除請求に対する抗弁権の位置づけ、要件事実)
(2)いわゆる「3点セット」のひとつである、物件明細書の説明
(3)引渡命令の手続の説明
(4)引渡命令に基づく明渡しの強制執行が実際になされるかの見通し(買受人の対応の予測)
の4点でした。
4.私が修習生の頃を基準に上記回答のレベルを分析すると、
(1)は受験生レベル、(2)は司法修習生後期レベル、(3)は司法修習生前期レベル、(4)は新人弁護士のレベルだと考えています。
5.応用として、収益物件の所有者(債務者)が多重債務者であれば、
(5)破産手続開始(破産管財事件)となる場合
(6)担保不動産収益執行制度開始となる場合
も想定して検討することができる問題でした。
6.上記3(1)ないし(4)の答えは、これまでに、当事務所のブログで取り上げていると思います。

投稿者: 北薗法律事務所

2015.03.12更新

1.先日開催された管財人等協議会において、いわゆる「無益差押え」の①対処方法、②解除申請への公租公課庁の対応、③いわゆる「判子代」等について協議され、意見が交わされたほか、解決例の紹介等がなされました。
2.競売になった場合に配当等が「0」になる、①後順位抵当権者や②公租公課庁の差押えに対して、いわゆる「判子代」では、抵当権設定登記の抹消、差押の解除等の解決に至ることができない場合もあります。
3.抵当権者については、担保権消滅許可の申立制度ができ、そちらで対応することも可能となりましたが、未だ現実には、多く利用されていないようです。
4.無益差押えについては、異議申立て、審査請求、行政訴訟(義務付けの訴え)、国家賠償訴訟の提起等の対処方法が考えられます。
5.破産管財人の業務は、相続財産管理人の業務よりも、処理の迅速性が求められています。そのため、上記4のような法的手続きを実行することは、なかなか難しいです。
6.私が現在、破産管財人ではなく、相続財産管理人に選任されている事件について、公租公課庁による無益差押えがなされているものがあります。

投稿者: 北薗法律事務所

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