弁護士北薗のBlog

2017.09.20更新

1 不動産の借主が倒産した場合、

①建物明渡(借家人の倒産)

②建物収去土地明渡(借地人の倒産)

の問題が発生します。

2(1)貸主の借主に対する債権は、

①未払賃料請求権

②原状回復費用請求権

③収去費用請求権

④違約金(例えば賃料2倍相当額を明渡までの遅延損害金として支払う)請求権等

があります。

(2)借主の破産の場合、これらの債権は、破産手続開始前後において取扱いが異なります。例えば未払賃料及び明渡時までの遅延損害金は、破産者の破産手続開始決定前は「破産債権」となり、破産財団による債権者への配当手続がなされる場合に、一定割合が支払われることになります。それに対し、破産者の破産手続開始決定後は「財団債権」となるため、原則として随時貸主に支払われることになります。

もっとも、明渡費用を賄う資力が無い場合には、財産債権であっても支払われない場合が多いです。

3(1)倒産した場合、借主(破産者)側には明渡費用を賄う資力が無いことが多いです。

その場合、土地上の建物や建物内の残置物は処分されず残されたままになります。

(2)貸主としては、

①借主から残置物を譲り受けるか(譲り受けない場合、残置物等の処分権限を取得するのに判決手続が必要になる。)。

②残置物を譲り受けるとしていかなる譲渡原因とするか。

③残置物の処分権限を取得するが、譲受けはしないか(固定資産税の負担の問題)。

を考えることになります。

4 また、貸主としては、借主が行方不明となっている場合には、判決を得て明渡執行を行うことになるかについても検討することになります。

5 執行申立を行う場合、残置物の処分について明渡執行とは別途の動産差押執行申立を行うか(債務名義として、未払賃料についての給付判決を得ておく必要あり)を検討する必要があります。

6 倒産案件(破産管財人選任案件、相続財産管理人選任案件)は、不動産の借主側の倒産という場合が多いですが、貸主側の立場の代理人である場合には、

① 残置物を借主にどこまで処分させるか。

② 残置物処分費用の負担者は誰か。

③ 残置物の処分権限の取得方法(判決によるか、借主との合意によるか)。

などを考えながら、貸主に解決方法を提案していくことになります。

 

投稿者: 北薗法律事務所